В момента пазарът на недвижими имоти в България прилича на фасада, която изглежда стабилна, но започва да се напуква. Докато сайтовете за обяви все още показват астрономически суми, реалността зад кулисите е съвсем различна. Наблюдаваме сериозен спад в броя на сделките, който през първата половина на 2026 г. достига между 15% и 18%. Това е ясен сигнал, че купувачите вече не са готови да приемат диктуваните цени, а пазарът започва да се охлажда с alarming скорост, особено в големите градове като София и Бургас.
Един от най-интересните феномени в момента е разминаването между „цената на етикета“ и реалната сума в нотариалния акт. Връщаме се към ерата на пазаренето, където над половината от сделките се сключват след значителни отстъпки, често вариращи между 2% и 10%. Много собственици все още се опитват да продават на цени отпреди година, но липсата на реални купувачи ги принуждава да правят незабележими за широката Öffentlichkeit намаления, за да затворят сделката.
Финансовият натиск върху средната класа е огромен. Разликата в цената между двустаен и тристаен апартамент в столицата, която често надхвърля 80 000 евро, кара семействата да се отказват от мечтите си за по-просторно жилище. Вместо това, те избират по-малки квадратни метри, за да избегнат непосилни кредити и да запазят някакъв финансов резерв за ежедневните разходи, които също не спират да растат.
Опасността е, че настоящият пазар се крепи почти изцяло на банковите кредити. В София три от четирите покупки се финансират с ипотека, което прави цените изключително уязвими към всяка промяна в лихвените проценти. Ако условията за заеми се затегнат, „балонът“ може да се спука много по-бързо, тъй като реалното търсене от хора с кеш е минимално, а много от бъдещите купувачи вече са „изразходвани“ в паниката преди приемането на еврото.
Парадоксално е, че докато търсенето спада, строителството в големите градове бележи рекордни скокове – в София новите жилища са се увеличили с близо 187%. В същото време страната разполага с над 1,6 милиона необитаеми жилища. Инвеститорите се оказват в капан между огромните разходи за материали и труд, които са скочили със 166% за последното десетилетие, и купувачи, които просто не могат да платят повече.
Какво ни очаква в бъдеще? Прогнозите сочат, че периодът между 2027 и 2029 г. може да бъде времето на истинското „отрезвяване“, като номиналните цени на жилищата могат да паднат с 20% до 30%. За тези, които разглеждат имота само като финансова касичка, това ще бъде удар, но за младите семейства това може да бъде единственият шанс отново да си позволят собствен дом.